¿Pueden cortarle el agua por deber la administración? La respuesta corta es no. Y la larga es más interesante.

Que la cuota se debe, se debe: hay que pagarla aunque el apartamento esté desocupado o no use nunca la piscina. El atraso genera intereses de mora, con una tasa que la ley fija y que la asamblea solo puede bajar, nunca subir.

Pero deber no lo pone fuera de la ley. Y ahí es donde muchas administraciones se pasan.

La frontera que no se puede cruzar

La Ley 675 de 2001 es tajante: en ningún caso puede restringirse el uso de bienes comunes esenciales ni de los destinados a uso exclusivo. Esenciales son, entre otros, las circulaciones para llegar a su casa y las instalaciones generales de servicios públicos.

La Corte Constitucional, en Sala Plena, lo llevó a casos concretos: la administración que suspende servicios prestados por una empresa ajena —el agua, la luz— abusa de sus facultades de cobro. También ordenó restablecer en 48 horas el libre acceso al conjunto donde obligaban al moroso a bajarse del carro a abrir el portón, mandó reconectar el citófono y calificó de caprichoso impedirle recibir su correspondencia.

¿Y quitarle la piscina o el parqueadero comunal? La ley trae esa restricción, pero como sanción por incumplir obligaciones que no son de plata, y previo requerimiento escrito. Usarla para cobrar la cuota es discutible. Su parqueadero propio o de uso exclusivo nunca entra.

Y quién decide, y cómo

Las sanciones no las impone el administrador: las impone la asamblea o el consejo, con debido proceso y derecho de defensa —que la Corte extendió también a quienes no son propietarios, como los arrendatarios—. El comité de convivencia no puede sancionar a nadie.

La lista de morosos sí puede publicarse mientras dure el incumplimiento, pero la propia ley pone el límite que casi siempre se ignora: solo en lugares donde no haya tránsito constante de visitantes. Una cartelera en la portería, por donde entran y salen visitantes todo el día, difícilmente cumple ese requisito.

Para cobrar, la vía es el proceso ejecutivo, con el certificado del administrador como título.

Un caso de persona: el residente al que le desactivaron el control del garaje por dos cuotas atrasadas. Un caso de negocio: el local en un centro comercial —la misma ley aplica, con reglas propias— al que le restringieron un acceso común.

Y si va a comprar, mire esto antes

Si compra un inmueble con expensas sin pagar, usted queda solidariamente obligado: la copropiedad puede cobrarle a usted el total y usted después le cobra al vendedor. Por eso el notario exige el paz y salvo, y si no lo hay, deja constancia de esa solidaridad en la escritura.

Un dato final que vale por todo el artículo: cualquier cláusula del reglamento que contradiga las normas imperativas de esa ley se entiende no escrita. Estar en el manual de convivencia no la vuelve válida.

¿La medida que le aplicaron toca un bien esencial, o uno que la ley sí permite restringir?

Saber con claridad y a tiempo dónde está el límite es justo lo que cambia el resultado.

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